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什么情况?这家公司溢价70%购入控股股东土地,如今4成面积被闲置!

2018-03-30 来源:  浏览:    关键词:
3月30日下午,大西洋(600558)将召开2018年第一次临时股东大会,议题仅有一项,即审议表决公司签订《国有建设用地使用权收储合同》的议案。实际上,该议案的核心就是转让大西洋2013年定增时,上市公司所认购的部分土地使用权。

证券时报·e公司记者注意到,2013年和2015年期间,大西洋曾通过定增及转让等方式,连续两次从控股股东大西洋集团手里获取共933亩的土地,并用于旗下“焊接产业园”建设。需要指出的是,这两块土地均是其控股股东拿地不久后便转手上市公司,而大西洋两次购地价格均较控股股东拍地价大幅溢价70%以上。
随着时光的推移,大西洋“焊接产业园”已建成主体厂房等,现在却多出365亩沦为闲置的土地。目前,大西洋已与当地政府签订收储合同,但该议案还需通过股东大会审议。不过,“心急”的大西洋却于2018年3月初迅速与收储方签订购房合同,将购入未来在该地块上所建的部分办公楼。

大股东曾高溢价注入土地
时间回溯到2013年2月,大西洋发布定增计划,拟向其控股股东大西洋集团等不超过10名特定对象,以8.79元/股的价格发行不超过7700万股股票,募集资金总额不超过6.77亿(含发行费用)。
根据方案,此次定增募集所得的现金部分将用于新增5万吨实心焊丝生产线项目、2.5万吨核电及军工焊接材料生产线项目和5000吨有色金属焊丝生产线项目。
其中,大西洋集团以其拥有的土地资产认购此次定增的部分股份,土地是位于自贡市自流井区舒坪镇丹阳街一宗土地使用权。据公告披露,该土地经评估备案的价值为1.56亿元,而此次三大募投项目也都将建于这块土地之上。
证券时报·e公司记者注意到,上述土地面积为45.85万平方米(约687.76亩),土地账面价值为1.56亿元,单价约为339.8元/平方米,并于2013年12月过户至大西洋名下。
但值得注意的是,根据自贡市国土资源管理局官网披露,2012年10月23日,自贡市自流井区舒坪镇丹阳街工业用地出让,面积为45.85万平方米,成交价格为8940.93万元,单价约195元/平方米,土地使用年限为50年,这块土地的买方正是大西洋集团。

既然两宗土地位置一样,且土地面积也一样,且所有者都是同一家公司,那么是同一块土地吗?另据定增公告显示,大西洋集团持有的这宗土地的剩余使用年限为49.97年,两者时间点如此的临近,足以说明大西洋集团参与增发的正是上述土地。
大西洋集团将同一宗土地在短短三个月内,便以升值6641万元、增值74%的水平参与定增认购股份。若按评估时间来计算,该地块的评估基准日为2012年10月31日,距大西洋集团拿下该地块仅8天时间,估值就从8900余万元增至1.56亿元。
上述定增两年后,大西洋与控股股东再次如法炮制,继续高溢价购入大西洋集团才取得不久的土地。
2015年3月,大西洋发布公告,为满足整个“焊接产业园”项目建设用地的需要,公司拟受让大西洋集团位于自贡市自流井区舒坪工业集中区的一宗工业土地使用权。证券时报·e公司记者注意到,该宗地坐落于舒坪镇丹阳街以西、内昆铁路以东、S305以南,其转让总面积为16.36万平方米(约245.39亩),用途为工业用地。大西洋集团明确指出,该宗土地于2014年10月15日以出让方式获得该宗地的使用权,使用期限为50年。
根据《资产评估报告》,以2014年12月31日为评估基准日,上述土地使用权账面价值为5545.36万元,评估价值为5551万元。最终,大西洋集团与上市公司以此评估价值为基准,确定该宗土地使用权的转让价格为5551万元。
但据中国土地市场官网披露,2014年10月15日,大西洋集团曾以3190万元的价格,取得舒坪镇丹阳街以西、内昆铁路以东、S305以南地块,该宗工业用地面积正好是16.36万平方米,土地使用期限为50年。
由此,从地块位置、购地时间等可以推断出,此次大西洋集团转卖给上市公司的地块,正是其数月前购入之地;两个月时间,该宗土地便增值74%。
针对两宗土地溢价问题,证券时报·e公司记者致电大西洋,公司董秘唐敏表示,相关购地事项不存在溢价问题,公司已在可行性报告中予以披露。他进一步表示,评估报告中提到的有所增值,是因为控股股东对地块进行了平整等处理,大西洋集团是以底价将土地转卖给上市公司。
不过,唐敏并未透露两宗土地具体平整费用。
根据大西洋“焊接产业园”建设规划,该项目分两期建设,项目用地933亩,政府分两次完成土地征收、交付工作。
通过公告,大西洋表示,为保证焊接产业园各项目布局的科学性、统一性、协调性、经济性,上市公司已对“焊接产业园”933亩建设用地进行了统一的规划与设计,并通过了自贡市规委会的审查备案。
但计划赶不上变化。为促进自贡市加快融入国家“一带一路”建设,2017年11月自贡市自流井区人民政府与大西洋签署了《收储建设用地框架协议》,并与自贡市自流井区土地储备中心签订了《国有建设用地使用权收储合同》(简称《土地收储合同》)。
据公告显示,自井区土储中心拟以9858.98万元的价格,收储大西洋位于自贡市自流井区工业园区内的“焊接产业园”,拟收储工业土地面积约365亩。资料显示,大西洋“焊接产业园”占地约933亩,系该公司2014年定增时,大西洋集团用于认购此次定增股份的土地使用权,另一部分土地是上市公司于2015年6月从大西洋集团受让取得的土地使用权。
对此,大西洋表示,此次出让系为配合自井区政府对该地块的统一规划,促进土地资源优化配置。更有意思的是,大西洋此前还特别声称,购地是为了保证“焊接产业园”项目的科学性、统一性、协调性、经济性。但面对此次收储,大西洋却转而表示,此次拟收储地块目前处于闲置状态,与上市公司目前的生产经营关系不大,仅有38亩为其原计划预留自建办公楼及其他用途用地。同时,预计未来较长时间内,无继续使用该地块的规划。
那么问题来了,既然大西洋相关项目经过科学规划,那为何连续从控股股东处购得的高价土地,却迅速沦为闲置状态?
大西洋表示,根据2014年定增的三个新建募投项目的可研报告,三个新建项目的总用地面积为约282.24亩,不到大西洋集团用于认购其定增股票土地的一半面积。鉴于,大西洋“焊接产业园”已开发建设的518.36亩土地已建成主体厂房、公用附属工程、室内外综合管网等,其中建筑物约22.8万平方米,已完全能够满足园区目前建设项目的需要。
唐敏对证券时报·e公司记者表示,既然现有土地已经能够满足“焊接产业园”用地需要,那么多余的360多亩地就不再需要开发。另外,工业用地没有多大的增值空间,闲置时间过长,政府会进行回收处理,因而基于相关因素,大西洋决定配合政府收储。
但仅过去4个月后,2018年3月9日大西洋又发布公告披露,鉴于上述地块收储后,上市公司便没有合适的区域自建办公楼。为确保在该土地收储并经第三方开发建设后,大西洋能够购买到其中的部分楼层用于办公,由此该公司与自井区政府签署了购买办公楼房的《协议书》。
据悉,大西洋购买楼房面积原则上不超过5000平方米,且不低于4000平方米。此次,双方约定购房单价为2400元/平方米,即大西洋将动用购房资金960万元~1200万元。在《协议书》中,自流井区政府承诺,负责协调取得该收储土地使用权的开发商,促使并保证大西洋能够与开发商签署正式的楼面购买协议并购买到办公楼房。
但证券时报·e公司记者也注意到,作为对价承诺,大西洋需全力配合自井区政府的整体规划和建设,并按照约定将365亩土地交由自井区政府收储。不过,目前上述《收储合同》还未生效,尚需获得自贡市土地管理委员会的审议通过,或其他有权政府部门的批准,并且还需大西洋股东大会审议通过后生效。





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